Об истории и текущей ситуации на ипотечном рынке РФ

В каждом экономически развитом государстве существенную часть рынка банковских услуг занимает ипотечное кредитование. Какими бы ни были зарплаты у населения — зачастую на покупку жилья гражданам приходится собирать не один год. Чтобы не откладывать приобретение такой желаемой жилплощади — и существует ипотека.

Ниже IQReview рассмотрит текущее состояние российского ипотечного рынка.

Основные понятия об ипотечном рынке

Рынок ипотечного кредитования — это система, которая состоит из таких составляющих:

  1. Рынок ипотечных кредитов (первичный). Сюда входит сфера деятельности заемщика и кредитора, то есть участниками являются граждане, которые берут ипотеку, и банки, которые выдают кредиты на покупку жилья.
  2. Рынок ипотечных бумаг (вторичный). Это продажа ценных бумаг (закладных), которые выпускаются банками и продаются инвесторам.
  3. Рынок недвижимости. Включает операции с самой недвижимостью.

Схема взаимодействия между тремя составляющими выглядит так:

  1. Заемщик (гражданин, желающий приобрести жилье в ипотеку) обращается в банк, который предоставляет кредиты на жилье.
  2. Банк оценивает финансовое состояние заемщика, и определяет (в случае положительного решения по ипотеке): максимально возможный размер кредита; длительность выплат; размер ежемесячного платежа.
  3. В случае одобрения и согласования условий между участниками сделки (банк с одной стороны и заемщик с другой) заключается договор.
  4. Между заемщиком и продавцом недвижимости оформляется договор купли-продажи выбранной квартиры.
  5. Между банком и заемщиком оформляется договор по кредиту.
  6. По требованию банка — заемщик оформляет страховку на жизнь и на купленное в ипотеку жилье.

В данном случае банк (кредитор) создает первичный рынок ипотеки. По усмотрению он может либо оставить выданные закладные у себя в портфеле, либо отдать их инвесторам. Инвесторы в данном случае создают вторичный рынок бумаг, и обеспечивают бюджет банка средствами. Эти деньги банк может потратить на выдачу новых кредитов — после чего цикл повторяется.

По статистике государства, имеющие развитую и стабильную экономику, население берет ипотечные кредиты более чем на 90% операций с недвижимостью. Обычно кредиты на жилье дешевле, чем потребительские — годовой процент в среднем составляет 5-7% (чем стабильнее и лучше экономическая ситуация — тем ниже процент, и наоборот).

История российского ипотечного рынка

Считается, что в России ипотечное кредитование появилось лишь в «девяностые» (а как более известное и массовое явление — и того позже, примерно ближе к середине «нулевых»). Однако первые подобные услуги существовали и раньше: еще в 1754 году, при императрице Елизавете, в Российской Империи банки выдавали ипотечные кредиты. Естественно, что спрос на них был не такой массовый, как сейчас, да и ориентированы они были не на среднестатистических граждан, а скорее на зажиточный класс.

Однако подобные услуги у российских банков все равно оставались актуальны и продолжали развиваться до самой революции 1917 года. После переворота на долгие годы об ипотечном кредитовании позабыли: при СССР такого понятия попросту не было.

А вот в современной форме ипотечный рынок России действительно зародился лишь в конце прошлого века, уже после распада Союза. Первые «шаги» российские банки на рынке ипотеки сделали в 1995 году. Первопроходцами стали «Сбербанк» и «ДельтаКредит», которые стали выдавать населению кредиты под залог уже имеющейся недвижимости.

С тех пор условия выдачи частично изменились, став мягче и лояльнее к заемщику. К примеру, в «девяностые» ипотека выдавалась только тем, кто имеет официальный доход, а теперь — учитываются и иные источники дохода. С другой стороны — раньше от заемщика требовали намного меньше справок и документов. Существовал еще один важный нюанс: раньше ипотечные кредиты выдавались только для приобретения вторичной недвижимости. Развитие ипотечного рынка в этом направлении не стимулировало строительную отрасль.

В кризис 1998 года российский рынок ипотечного кредитования, который только-только начал развиваться и набирать обороты, был позабыт из-за дефолта и проблем, которые за ним последовали. На несколько лет развитие этого направления остановилось: у банков не было средств на кредиты, у населения — возможности стабильно их выплачивать.

Восстановление после дефолта началось лишь к началу «нулевых», начиная с 2002 года. Существенный подъем и массовый спрос возникли в 2005-2007, когда реальные доходы граждан стали постепенно увеличиваться. Тогда же начался и рост и активное развитие рынка: чтобы привлечь клиентов, банки создавали различные предложения. Вместе с этим начал развиваться и рынок недвижимости: спрос пошел вверх, а вместе с ним — и цены на недвижимость.

Кратко в цифрах:

  • за 2005 год — объем ипотечных кредитов в РФ составил чуть более 56 миллиардов рублей;
  • за 2006 год — более 263 миллиардов рублей;
  • за 2007 год — более 556 миллиардов рублей.

Существенный скачок приостановился в очередной кризис, разразившийся в 2008. Экономические проблемы привели к падению расценок на недвижимость на 20-40%. Вдобавок к этому часть банков помельче ушли с рынка (или свернули свои ипотечные программы), поскольку не имели средств на выдачу кредитов. В кризисный период такие услуги остались только у крупных банков, однако и у тех количество выданных займов в разы упало. Как результат ухудшения платежеспособности клиентов — обратно стали ужесточаться условия выдачи ипотеки.

Восстановление ситуации началось в 2009 году. Этому способствовало правительство РФ, которое разработало программу для поддержки заемщиков. На это из бюджета было затрачено 250 млрд рублей. Эти средства пошли на рефинансирование кредитов, что ускорило процесс восстановления. Такие действия привели к тому, что в 2010 спрос на кредиты стал расти, а в 2011 — ставки снизились обратно к отметке в 11.5-12% годовых.

Сравнение ипотеки и аренды жилья (видео)

Текущее состояние ипотечного рынка РФ

В 2014 году на рынке ипотечного кредитования снова начались проблемы, вместе с очередным кризисом. Проценты по кредитам подскочили до 20%. Вдобавок возникли серьезные проблемы у тех, кто брал кредиты в валюте — из-за возросшего примерно в 2 раза курса доллара и евро эти заемщики перестали справляться с выплатами. Для стабилизации рынка правительство РФ снова выделило бюджетные средства, и создало возможность льготных условий со ставкой в 13%.

На ближайшее будущее известны такие планы: к 2018 году власти обещают добиться снижения ипотечной ставки до 7% годовых.

Анализ ипотечного рынка не будет полным без конкретных предприятий, которые работают на нем на данный момент.

Самыми крупными компаниями, выдающими кредиты на недвижимость в РФ, сейчас являются («места» в рейтинге распределены по состоянию на 1 января 2017):

  1. Сбербанк.
  2. ВТБ24.
  3. АИЖК.
  4. Газпромбанк.
  5. Россельхозбанк.
  6. Дельтакредит.
  7. ВТБ.
  8. ФК Открытие.
  9. Райффайзебанк.
  10. Связь-банк.

Условия у большинства организаций примерно одинаковые:

  1. Срок займа: от 1 (чаще от 5) до 25-30 лет.
  2. Сумма займа: обычно ограничивается минимальным пределом (в среднем от 300-400 тысяч). Максимальный размер кредита рассчитывается индивидуально для каждого заявителя. Иногда он может составлять полную стоимость покупки жилья, иногда — перекрывать лишь часть запрошенных средств.
  3. Страхование: требуется практически всегда. Страховать требуют и покупаемый объект, и жизнь заемщика.
  4. Рынок жилья: у некоторых банков есть ограничения — брать ипотеку можно только на первичный рынок. У других — кредиты выдаются и на «первичку», и на «вторичку».
  5. Процентная ставка: в среднем — 12-13% годовых. Может отличаться как в большую, так и в меньшую (редко) стороны, в зависимости от множества факторов (сумма, срок кредитования, город, «характеристики» заемщика, и так далее). Интересный факт: зачастую в рекламных объявлениях банки указывают заниженную ставку. Причем цифры могут быть и вовсе фантастические (для текущей ситуации на ипотечном рынке в РФ): 7-8% годовых. По факту же оказывается, что такие условия может быть и возможны, но только для узкого круга клиентов, и только при соблюдении целого списка условий.
  6. Необходимость первоначального взноса: у всех банков по-разному. У некоторых — отсутствует вообще. У других — может составлять в среднем минимум 10-20%.

Отдельно стоит сказать о различных вариантах оформления ипотеки. Она может быть:

  1. Стандартная. Обычный вариант, подходящий для тех, кто не имеет права на предусмотренные государством или банком льготы. Отличается самыми высокими (по сравнению с льготными категориями) ставками.
  2. Военная ипотека. Вариант для военнослужащих. Отличается в первую очередь ставками, которые чуть ниже, чем у стандартных ипотечных программ. В 2015 году средняя ставка по военной ипотеке составляла 8%, в 2016 — порядка 12%.
  3. Ипотека с государственной поддержкой. Кредиты такого плана могут оформляться только на жилье, которое строится, причем строится с участием денег этого же банка. Условия таких программ могут частично отличаться от стандартного кредита. Средняя годовая ставка — 12%.
  4. «Российская семья» (или «Обеспечение жильем молодых семей»). На данный момент срок действия — до 2020 года. Подходит для молодых семей (если хотя бы один из ее членов моложе 35 лет), которые живут в непригодных условиях (коммунальные квартиры, недостаточное количество площади по региональным нормам).

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *