Как квартиры в Москве перестали быть кубышкой и стали жильем

Зимой 2014-2015 Россию настиг крупнейший с 1998 года валютный кризис. Падение национальной валюты по отношению к доллару спровоцировало значительные проблемы в бизнесе, на рынке труда и рынке недвижимости. Как обвал рубля повлиял на рынок недвижимости в Москве, и что будет с ценами на аренду и продажу квартир — в свежем обзоре журнала IQR.

Цены на квартиры росли на протяжении всей истории постсоветской России. Последняя волна роста цен на недвижимость шла несколько лет подряд после кризиса 2008 года. В начале 2014 года однушка на окраине Москвы далеко от метро уходила за 35 тысяч в месяц, и спрос был такой, что квартир не хватало. Казалось, росту цен не будет конца, и квартира — беспроигрышное вложение денег на десятилетия.

Айкью Ревью собрал несколько интересных высказываний этого периода о ценах на квартиры в Москве с дискуссий на интернет-форумах:

«Введут налог на сдачу квартир? Ну и что, это проблема арендаторов, а не собственников. Я просто подниму цену на величину налога».

«Не пойму я, чего эти «понаехи» жалуются на Москву. Все им тут плохо и дорого. Не нравится город, цены — уезжайте в свои деревни, квартир мало, а вас — толпы, поэтому цены абсолютно обоснованные. За вами толпа стоит под дверью, собирайтесь, не задерживайте очередь!».

«Цены на квартиры такие, чтобы не перегружать город, он жутко перенаселен. Все едут и едут! Дышать уже нечем. Вам здесь не рады, я — за то чтобы цены законодательно ограничить снизу на таком неподъемном уровне, чтобы приезжие массово уезжали обратно!».

«Что вы жалуетесь на цены? Да вам позволено работать в Москве, это уже счастье, вы должны целовать ноги москвичам, что они пускают вас в свои квартиры, давая возможность заработать в разы больше, чем в ваших колхозах, где зарплаты хватает только на черный хлеб и бутылку Путинки!».

Если вникнуть в алгоритм процесса, повышение цен происходило потому, что в Москву все эти годы переезжали все больше и больше жителей регионов и мигрантов из стран СНГ.

цены на недвижимость
Москва сити

Справка. Население Москвы по официальным данным:

1991 год — 9 миллионов;

2000 год — 10 миллионов;

2010 год — 11,5 миллионов;

2014 год — 12,1 миллиона.

Добавьте сюда минимум 2 миллиона мигрантов-иностранцев и 1 миллион снимающих приезжих из других регионов без регистрации в столице. Это примерные цифры, подсчитать точно не представляется возможным. Всем этим людям надо где-то жить, что рождает спрос на квартиры, и толкает цены вверх.

Зима 2015 года. Девальвация рубля в этот период перевернула представление о рынке недвижимости Москвы. Комментирует Александр, финансовый аналитик:

«Давайте разберем ситуацию «на пальцах». Пусть я несколько утрирую, но это для простоты понимания того, что происходит на рынке. Рубль упал в два раза. Все узбеки, таджики, молдаване и другие гастарбайтеры, работающие в Москве, отправляют на родину зарплату в долларах. Получали они тысячу долларов, а тут раз — и стали получать 500. Поднять им зарплату никто не может. Они массово начинают уезжать. Вместе с ними уезжают высококвалифицированные экспаты, которым тоже уже никто не может платить баснословные зарплаты в долларах.

Экономика города потеряла миллион потребителей. Этот миллион селился частично в общежитиях, а частично — целыми таборами по 10 человек в квартире,  но все же значительное количество недвижимости оказалось «выброшено» на рынок. Чтобы не потерять деньги, собственники пошли на снижение цен. Собственники элитных квартир потеряли иностранцев-арендаторов, здесь та же самая ситуация.

Из-за уменьшения количества потребителей разоряется мелкий бизнес, построенный на обслуживании мигрантов — палатки с шаурмой, всякие визовые посредники, риелторы — это все приезжие. У них другая проблема — они хоть и тратят в рублях, не могут больше платить за съем квартир. Еще квартиры «выбрасываются» на рынок, аренда дешевеет. Владельцы не получают привычного рентного дохода, падает внутригородской спрос.

Разоряются рестораны и бутики, теряют доход владельцы коммерческих площадей (которые, кстати, вконец обнаглели с такими ценами, здесь цены скоро сильно упадут). Так образуется некая спираль — чем больше людей теряют работу и доходы, тем больше падает общий спрос в экономике, тем больше новых людей теряют работу.

Помимо мигрантов, пострадали люди, которые брали ипотеку в долларах. Банки отбирают их квартиры и «выбрасывают» на рынок уже продавать с дисконтом.

Банк России поднимает ключевую ставку, растет ставка по новым ипотечным кредитам, фактически ипотека — в предсмертном состоянии сейчас. С одной стороны на рынок попало много квартир, с другой — их некому покупать и снимать! Вот дисбаланс спроса и предложения весь первый квартал 2015 года и выравнивался.

Что будет с ценами на недвижимость?

Что касается рынка аренды, по моему мнению, он нащупал точку опоры. Сегодня однушку в Перово можно снять за 25000 в месяц, а Перово недалеко до центра. То есть, сейчас это менее 500 долларов, а раньше было 1200-1300. 25 тысяч для семьи из двух человек — вполне приемлемая цена за работу в Москве, здесь зарплаты все еще гораздо выше, чем в регионах.

С продажей несколько сложнее. Представьте, вы взяли квартиру на этапе строительства в качестве инвестиции за 150 тысяч долларов и думали на ней заработать, а теперь она стоит 75 тысяч в твердой валюте. У кого были изначально деньги на приобретение квартиры, тот скорее воздержится от продажи, чем продаст с убытком. Квартира-то каши не просит, ее можно сдать, пусть и дешево. Поэтому цены падают неохотно. Но в Москве очень много инвестиционных квартир, десятки тысяч. И если людям нужны деньги, они вынуждены «сбрасывать» квартиры дешевле рынка и получать деньги в рублях. Сначала все собственники думали, что раз доллар вырос в два раза, то и цены на квартиры вырастут в 2 раза, но мы видим, что этого не происходит.

Я предполагаю, что цены на московские квартиры пока стабилизировались на этом уровне и будут плавно снижаться, особенно это касается спальных районов на окраине, которые сейчас почему-то стоят в 1,5-1,8 раза дороже таких же квартир через дорогу в области и всякого переоцененного суперпремиума из старого фонда в центре, который сегодня за такие деньги никому не нужен. Снижение продлится до тех пор, пока не начнет расти экономика, а с ней — поток приезжих, то есть — не менее года. Из опыта кризиса 2008 года мы можем сделать вывод, что квартир в Москве способны дешеветь до 30%».

цены на недвижимость в 2015 году
Рублевая цена квадратного метра в Москве за 15 лет. Данные ИРН

Материал в тему: Москва и Подмосковье — где выгоднее покупать квартиры

Как мы видим из графика ИРН (крупнейший аналитический портал в области рынка недвижимости Москвы), рублевые цены от экстремума уже пошли вниз и упали примерно на 10%. Можно предполагать, что равновесная цена стремится приблизительно к 150 тысячам рублей за квадратный метр.

Что говорят риелторы?

Ирина, риелтор по аренде небольшого агентства:

«В целом в рублях аренда жилья в Москве и пригородах с осени 2014  подешевела не менее, чем на 25%. И даже при такой скидке сдать квартиру — проблема. Раньше срок экспозиции не превышал неделю, сейчас и месяц искать арендаторов — норма, если вы не готовы торговаться. Риелтора ноги кормят. Кто не хочет работать — уходит, у меня есть постоянные клиенты. Спад ощутила, но работать продолжаю».

Елена, риэлтор-эксперт «Инком-Недвижимость»:

«Я работаю уже давно, под рынок надо подстраиваться. Новички приходят и уходят, это норма нашей работы. Хороший риелтор без работы не останется при любом рынке. Сейчас — спад ипотеки, но остаются альтернативные сделки».

Мнения собственников квартир

Алиса, рантье:

«Это просто ужас. У меня из квартиры в центре уехали жильцы-иностранцы, новых нет с января. Не могу сдать за нормальную цену нормальным людям. Я в том году купила вторую квартиру на конечной станции метро, чтобы был более стабильный пассивный доход и можно было путешествовать по миру, в США съездить на полгода, например. Потратила накопления за всю жизнь. И теперь у меня вместо 3 тысяч долларов, даже если я сдам дорогую квартиру, остается полторы. И что мне с ними делать? Снять комнату в общаге в Бруклинском гетто и обедать в Макдональдсе?».

Георгий, инвестор в недвижимость:

«Недвижимость — это стратегический актив. У меня сейчас достраиваются две квартиры под сдачу. Я за них плачу кредиты. Ну потеряю я часть денег с аренды, но это же не навсегда. Продавать не собираюсь, не для этого брал. Цены как упали, так и вырастут, пока приемка госкомиссии, пока отделка…».

К чему могут привести нынешние сдвиги в экономике Москвы? 

Кто-то разорился, кто-то уехал, кто-то остался без работы, кому-то придется умерить аппетиты. Но нет худа без добра. Возможно, Москва сделала в 2015 году первый шаг, чтобы стать городом для жизни, а не только для работы и бизнеса.

Смотрите сами, какие изменения в экономике города произошли:

  • жуткий перекос в ценах, когда однушка в хрущевке стоила как пентхаус с видом на море, устранен;
  • массовый отток мигрантов снизит криминогенность столицы;
  • бизнес очистился от «менеджеров по перекладыванию бумажек» и стал более конкурентоспособным;
  • бездельники и тунеядцы тоже хотят кушать и пойдут работать, раз квартира больше не кормит;
  • для этих категорий граждан освободились места в реальном секторе, которые придется занять местным, мигранты за такую цену не вернутся;
  • уехали все неспециалисты, остались сильнейшие в своем деле;
  • с оттоком населения снизилась нагрузка на общественный транспорт, уменьшилась давка;
  • часть кредитных автомобилей может быть отнята банками и распродана в регионы, часть москвичей пересядет в целях экономии на метро, тем самым будет меньше пробок;
  • меньше населения — меньше давление на экологию города;
  • неудачливые инвесторы в недвижимость подумают десять раз перед тем, как консервировать деньги в пустых дешевеющих квартирах и, может быть, вложат их в реальный сектор, открыв бизнес.

Такой вот процесс самооздоровления экономики невидимой рукой рынка. Еще немного, и квартира в Москве перестанет быть кубышкой для лишних денег и станет жильем, как и положено. 500 евро за аренду однокомнатной квартиры и 100 тысяч за покупку — вполне соответствует уровню многих европейских столиц. 100 тысяч евро — это далеко не самая низкая цена. Уже сегодня квартиру в 10 минутах от МКАД можно купить в пределах 2,5 миллионов рублей, смотрите, сколько вариантов! А что думаете вы о перспективах цен?

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *