Как сделать из бабушкиной квартиры современные апартаменты для сдачи в аренду

Каждый арендатор хочет снять квартиру подешевле, а каждый арендодатель стремится сдать свою недвижимость как можно дороже. Свободный рынок умеряет жадность и тех и других. В итоге наибольшим спросом пользуются квартиры в относительно приличном состоянии, предлагаемые за среднюю цену. Но свою клиентуру имеют и «бабушкин вариант», и элитные апартаменты. Сегодня Айкью Ревью предлагает практическое пособие для арендодателей, подготовленное экспертами. Вы научитесь предугадывать желания потенциальных арендаторов, подготавливая квартиру под аренду таким образом, чтобы потенциальные клиенты не могли пройти мимо, даже несмотря на вашу сравнительно высокую цену.

Рынок недвижимости в России в этом году резко изменился из-за кризиса. Стоимость аренды квартир в крупных городах упала минимум на 15% (и это только в рублях). Особенно пострадали арендодатели Москвы. Огромный отток приезжих вызвал, пожалуй, самый серьезный обвал цен на аренду квартир в Москве за всю историю этого молодого рынка.

Материал в тему: Что будет с ценами на московскую недвижимость.

В этой ситуации вы уже не сможете сдать бабушкину однокомнатную квартиру в «хрущевке» в 4 км от метро за стандартные «30 тысяч плюс коммуналка». Квартир много, арендаторов мало. Конкуренция в борьбе за клиента резко выросла, цены упали. Вы можете конкурировать на рынке аренды только в двух плоскостях: снижение цены или повышение качества.

Понятно, что цену снижать не хочется. Но как повысить качество? Дом ведь к метро не перенесешь! Расположение дома, чистота подъезда, вид из окна — это все внешние факторы, на которые вы не можете повлиять (мы не берем здесь случаи, когда квартира специально приобретается для сдачи, и вы можете выбрать удачное расположение объекта). Но сделать саму квартиру красивой и уютной — вполне в ваших силах. Да, придется вложить время, труд и деньги.

Многие спрашивают: стоит ли делать ремонт в квартире под аренду, арендаторы все равно все изуродуют! Стоит, если знать как. Если мыслить прямолинейно, вложения в ремонт должны окупиться разницей в цене аренды «до» и «после». Это только верхушка айсберга. Те, кто никогда не делал ремонт и сдавал квартиру «как осталась после бабушки», имеет определенный стереотип о хамах-арендаторах, которые готовы все сломать, уничтожить, испачкать и изрисовать. А вы не думали, что самые низкопробные арендаторы селятся в самые низкопробные квартиры? Уважающая себя чистоплотная молодая семья среднего класса, которая не практикует пьянок и гулянок, вряд ли поселится в затхлой «хрущевке»,  потому что она на 3 тысячи в месяц дешевле. Такие клиенты стремятся к стабильности и живут по плану. Они не съедут через 3 месяца, потому что закончились деньги или попался вариант снять дешевле. Поэтому красивая квартира дает вам неочевидное, на первый взгляд, но важное преимущество: более ответственных арендаторов, которые готовы снимать на более длительный срок.

Итак, мы утверждаем, что вложения в косметический ремонт квартиры под аренду актуальны. Но бюджет должен быть невелик. Предположим, вы сможете брать за свою квартиру на 3-5 тысяч в месяц больше. Вложения хотите отбить за год. Значит, ваш бюджет на приведение квартиры в порядок составляет не более 50 тысяч рублей. Разберемся, куда в первую очередь направить силы и средства.

Научитесь смотреть на квартиру глазами арендатора

панельный дом и аниме
Арендатор и ваша квартира — любовь с первого взгляда

Вы когда-нибудь отдыхали за границей пакетным туром? Если да, то вы согласитесь, что самое важное — это отель. Чтобы отдых был комфортным, россияне предпочитают выбирать пятизвездочные отели системы «все включено». Вот именно так и нужно походить к объекту аренды.

Алиса, рантье:

«Представьте, что ваша квартира под аренду — это маленький отель. Плохой отель будет стоять пустым, а хороший даже при высоких ценах не сможет принять всех желающих. Вы принимаете уважаемых гостей за хорошую плату и должны позаботиться если не о завтраке в постель, то, как минимум, чтобы в квартире было приятно находиться, и все необходимое всегда было под рукой. Если вы до сих пор не выбросили матрас, на котором умерла бабушка, и пытаетесь сдать ее квартиру подороже, можете дальше не читать. Этот материал вам не поможет».

Что же нужно на практике квартиросъемщику, как понять ход его мыслей человеку, который сам никогда не снимал квартиру? Вот как видят квартиры ваши потенциальные арендаторы. На скриншоте пользователь ЖЖ alexanderyork рассказывает «о наболевшем» — с какими неудачными вариантами ему пришлось столкнуться в поисках подходящего жилья.

Типы квартир, предлагаемых в аренду в Петербурге, глазами квартиранта
Типы квартир, предлагаемых в аренду в Петербурге, глазами квартиранта

Давайте немного пройдемся по тому, как не надо делать.

Квартира под аренду не должна:

  1. Отражать ваш очень глубокий внутренний мир. Никаких семейных фото, плюшевых мишек и собачек по всем углам, плакатов с «Металликой» на стенах и тому подобных проявлений индивидуальности. Люди не чувствуют себя комфортно, если в квартире много мелких напоминаний о личности хозяина.
  2. Быть обставлена самой дешевой фанерной мебелью, которая грозит развалиться, выполняя свои непосредственные функции.
  3. Быть захламлена, в том числе излишней мебелью, даже хорошей. Простор мгновенно создает хорошее впечатление при осмотре.
  4. Быть пустой. Человек зайдет, ему понравится простор, но глазу будет не за что зацепиться. И начнутся вопросы: «А где чайник? А что, микроволновки нет? Не, ну как жить без вытяжки-то! Давайте скидку!».
  5. Пахнуть чем-то, кроме свежести. Все бабушкины квартиры сначала надо полностью отдраивать моющими средствами, а потом оставлять с открытыми окнами на неделю минимум, желательно зимой. Старческий запах отпугивает платежеспособных покупателей, как ладан сами знаете кого.
  6. Представлять собой музей «как жила моя бабушка». Все чехословацкие стенки с хрусталем, холодильники «ЗИЛ» выставляем на продажу на Авито. Дело не в том, что они какие-то плохие, их качество в разы выше современных китайских подделок. Дело в том, что это ментальный маркер. Клиент сразу отнесет вашу квартиру в категорию «совок» и не захочет платить нормальные деньги. Вы удивитесь, но покупатели найдутся, а на вырученные деньги можно будет купить что-то современное на том же Авито или в «Икее». Продавленные диваны, обшарпанные стулья и тому подобную некондицию безжалостно относим на свалку. Ах да, ковёр ну стене… Ну вы поняли.
  7. Быть сборищем пожелтевших элементов. Стиральная машинка вся желтая от старости? Аккуратно красим или — на Авито.

Это основные моменты и руководство к первым действиям.

Приводим квартиру в порядок перед сдачей

Краткий алгоритм действий:

  1. Для начала выбросить из квартиры все несвежее (на вид и запах).
  2. Покупаем моющие средства, скипидар, тряпочки, губочки и моем, моем, моем!
  3. Покупаем белую универсальную краску и очень аккуратно красим все желтое, что когда-то было белым.
  4. Меняем обои или красим стены.
  5. Проветриваем.
  6. Закупаем мебель в современном стиле.
  7. Снабжаем квартиру недостающей техникой и мелочами.

Остановимся подробнее на последних пунктах.

Что должно быть в квартире под аренду

кухня в студии

Мы говорим про хорошие современные апартаменты, поэтому количество необходимых изменений может неприятно удивить наследников бабушкиных метров.

Must have

1) Мебель, полный набор — 25 тысяч рублей:

  • двуспальная кровать, минимум 160*200 см;
  • стол обеденный (пойдет б/у, купите новую скатерть);
  • гардероб;
  • прикроватная тумба, лучше две;
  • два стула.

2) Бытовая техника, все вместе — 27 тысяч рублей:

  • современный холодильник;
  • стиральная машина (автоматическая, конечно же);
  • чайник;
  • микроволновка.

3) Сантехника и кухня — до 35 тысяч рублей:

  • вытяжка;
  • раковина — от 60 см;
  • большой современный унитаз;
  • ванна — от 170 см с экраном и акриловой накладкой;
  • плита (актуально для студий);
  • разделочный стол.

4) Прочее — до 50 тысяч рублей:

  • железная дверь;
  • пластиковые окна;
  • подключенный кабельный интернет;
  • минимальный набор посуды и столовых приборов;
  • чистое постельное белье;
  • если у вас крашеные стены, будут уместны 2-3 декоративные картины из Икеи по 400 рублей.

квартира перед сдачей

Алиса, рантье:

«Помните, что я говорила об отеле? Каждая мелочь должна быть на месте и  вызывать приятные эмоции. Человек заезжает к вам, он не должен обнаружить, выходя из ванны, что полотенца нет, а свое он забыл. Или что не из чего выпить воды. Купите полотенца, пару комплектов постельного белья, набор столовых приборов, чашку, несколько тарелок. Это стоит не так дорого, но создает атмосферу сервиса. Человек понимает, за что платит, перестает считать, что на нем бессовестно наживаются, и будет аккуратен с вашим имуществом. Совершенно неважно, что пару вилок унесут при выезде — это ведь не намеренное воровство, всегда можно купить новые за копейки».

Не увлекайтесь дорогим ремонтом в стремлении угодить клиенту. Попытка поставить хорошую гидромассажную ванну в панельке в Бирюлево не будет правильно понята арендаторами. Клиенты, которые готовы доплатить за джакузи, к сожалению, не готовы жить в Бирюлево.

Александр, арендатор:

«Осмотр квартир, как правило, занимает одну минуту. Обычно смотришь несколько вариантов, а потом пытаешься вспомнить, но глаз цепляется за какие-то элементы, неизбежно упуская многие детали. Однажды я так снял студию без холодильника. В целом квартира была недорогой, глаз зацепился за большую новую кровать. За эту цену я не нашел больше ни одного варианта с нормальным новым матрасом, выбор был очевиден. Договор уже заключен — сам виноват, пришлось бежать покупать холодильник маленький.

По соотношению цена-качество считаю лучшим вариантом для себя студии. В принципе при съеме в первую очередь смотрю, чтобы было просторно, светло. Ненавижу темные комнаты с маленькими окнами. Живу на юге, квартиры без кондиционера сразу «идут лесом». Терпеть не могу душевые кабины, но владельцы наиболее адекватных по цене и меблировке студий в моем районе почему-то принципиально не желают ставить ванны, приходится брать, если цена хорошая.

Что касается сантехники, большой плюс — гигиенический душ или биде. Жутко бесят маленькие раковины, их производителей надо штрафовать. Ну неужели жалко было хозяевам 700 рублей разницы на нормальную раковину? Как в них мыть руки, куда ставить мыльные принадлежности?».

К полезным, но ненужным излишествам, за которые не готовы платить арендаторы в эконом-сегменте, относятся также биде, полы с подогревом, кондиционер и посудомоечная машина. Телевизор обычно у всех свой. Лучше никакого телевизора, чем допотопный ящик, он создает атмосферу нищеты даже в только что отремонтированной квартире. По желанию клиента, это старье вы всегда сможете притащить с дачи после заключения договора.

для сдачи в аренду
Мысленно уберите телевизор и убедитесь

Что по деньгам?

Если из перечисленного в вашей квартире нет ничего, то вероятно, это новостройка без отделки. Если же квартира жилая, но настолько убитая, то непонятно, на что вы вообще рассчитываете, ее сегодня можно сдавать разве что по цене чуть выше коммунальных платежей и проще продать перекупам. Никто такое снимать не будет при нынешнем избытке квартир на рынке.

Полная стоимость ремонта для такой квартиры может быть около 300 тысяч рублей, если большую часть работ делать самостоятельно и от полумиллиона минимум — при найме бригады.

Как правило, для средней «бабушкиной квартиры» все проблемы — это покраска стен и покупка мебели и сантехники. Интернет проводят бесплатно, без железной двери в России не живет уже давно никто, посуду можно отмыть, бытовая техника частично есть. Самое дорогое — это пластиковые окна. Если на них не хватает, можно прибегнуть к реставрации, шкурку — в руки, зачищаем и красим.

На наш бюджет в размере 50 тысяч рублей лучше всего купить краску, самостоятельно покрасить квартиру в яркие свежие цвета (желтый, оранжевый, салатовый) или консервативный белый и закупить недорогую новую мебель и сантехнику. Как правило, такой ремонт скроет большинство минусов «бабушкиной» квартиры.

Если мы возьмем цены в пригородах Москвы, до 5 км от метро,  цена аренды однушки за «бабушкин вариант» на 2015 год будет ниже 20 тысяч рублей, а квартира со свежим ремонтом уйдет за 23-25 тысяч.

Цены в самой Москве на конечной у метро за «совок» — примерно 24 тысячи, а хорошие квартиры стоят 30 тысяч.

Материал в тему: Как выжать из своей квартиры вдвое больше денег на аренде.

Как быстрее сдать отремонтированную квартиру

Очевидный вариант — обратиться в ближайшее агентство недвижимости. Можно сдавать самостоятельно, размещая объявления в интернете и на местности. Потратив время и деньги на ремонт, многие забывают о самом важном.

Алиса, рантье:

«Отели выбирают, как правило, по красоте фотографий. То же самое — с квартирами. Недостаточно привести квартиру порядок. Потратьте время на то, чтобы сделать нормальные красивые фото квартиры. Если у вас есть знакомый фотограф с профессиональной камерой — обязательно «напрягите» его. Снимать лучше днем при хорошем освещении. Делайте много фотографий с разных ракурсов, лучше от стены — чтобы визуально увеличить пространство».

Реальная цена — это немного ниже максимальной по аналогам. На пару тысяч рублей минимум — для эконом-класса. Не пытайтесь выставить максимальную цену, такие квартиры не сдаются.

Георгий, инвестор в недвижимость:

«Ставьте хорошую, но адекватную цену в рамках разумного. У моего соседа хорошая однокомнатная квартира в новом доме, но она очень далеко от метро. Он уехал надолго в другой город и попросил ее сдать этой зимой. За 30 тысяч (плюс вся коммуналка). В нашем доме на тот момент были уже предложения по 25 тысяч плюс только  оплата счетчиков той же площади. Люди приходили, пытались торговаться и уходили. Нормальные люди — пожилые пары, молодые пары, студентки местного вуза.

Сразу согласились на такую цену только два человека. Один пришел на осмотр «обдолбанный» с красными глазами. Второй вроде был нормальный, но попросил депозит через месяц отдать, а сразу — деньги только за месяц вперед. Через месяц он задержал платеж, извинившись и пообещав все отдать разом в течение недели, а через неделю съехал, разбив раковину. Замена стоила 8 тысяч, а простой до следующего клиента был полтора месяца, пока хозяин нехотя снижал цену. И что он выиграл со своей высокой ценой?».

https://youtu.be/GZur4l2v3y0

8 комментариев

  1. Ждем статью, как подготовить новостройку под сдачу. Как сэкономить на ремонте, но сделать качественно и т.д.

  2. Мда… Не знаю о каком городе писалась статья, но у нас даже на Авито за такие деньги ни полный комплект мебели, ни комплект бытовой техники не купить. Цены «27 тыщ за всё» актуальны года эдак для 2010. Сейчас один холодильник стоит 20 т.р. Стоимость косметического ремонта занижена раза в 2,5 минимум. Вот и думайте, стоит ли это выгаданных 5 тыщ в месяц с квартирантов. Да и телевизор студенты, например, с собой не таскают… В общем смотря кому сдавать собираетесь, из этого и стоит исходить, когда ставите ценник. Не каждый сдаст троим студентам или командировочным. На бабушкины квартиры тоже есть желающие, только это, конечно, будет не молодая семья, а скорее всего студенты-тусовщики или же лица, приехавшие в Россию на заработки.

    1. Статья писалась по московским ценам конца 2014 года (у редакции были реальные примеры реальных расходов этого периода, с которых писалась статья, сейчас все немного подорожало, но не критично, в пределах 20-25%, частично это подорожание УЖЕ было заложено в статью, которая писалась в апреле 2015).

      Обратите внимание, речь идет о варианте «дешево и сердито». Статья не предполагает установку дорогой (или даже среднего класса) мебели и техники. Речь идет о косметическом ремонте с покупкой новых симпатичных вещей сегмента эконом по самым низким ценам. То есть, надо самостоятельно найти в интернете цены и сравнить их.

      Вот смотрите, холодильники до 15 тысяч, высота от 160 см, большой выбор
      https://goo.gl/BxRnk3
      Для поиска дешевой бытовой техники удобно пользоваться сервисом «Яндекс Маркет», для поиска мебели и кухонь — интернет-каталогами Икея и Столплит.

      Кстати, убитую квартиру в Москве вы сейчас не сдадите за хорошую цену ни при каких обстоятельствах. На рынке огромный перевес предложения и берут только квартиры с ремонтом, и то дешево берут. А «бабушкин вариант» сегодня в лучшем сможет покрыть за себя коммуналку и накормить вас «Дошираком».

  3. Отделка квартиры в ярких, кричащих тонах может оттолкнуть потенциальных нанимателей. Далеко не каждый готов изо дня в день варить себе кофе на ярко-красной кухне или проводить семейные вечера в гостиной цвета фуксии.

    1. Полностью с вами согласен Staryi,Просто если квартиру под сдачу в аренду или продажу не стоит делать огромные перемены.Я нанял ребят http://remont-kvartir-stav.ru/ заказал косметический ремонт,быстро сделали качественно и ремонт окупился и прибыль даже в 5% принёс)

  4. Знаю одно-если квартира в хрущевке,то кто идет ее смотреть и не должен рассчитывать на гостиничный уровень.значит когда семьи москвичей сидят с смежных комнатах всю жизнь,воспитывают детей,внуков,а потом приезжает из жопосранска покорять Москву люди -они должны требовать для себя московскую жилплощадь за 25 тыс руб за двушку по причине что ему не купили новую мебель и не сделали ремонт за 700 тыс.руб в доме за который дерет государство по 5 т.р коммуналки ежемесячно? Ну и живите в новостройках с тонкими как гипсокартон стенами за 35-40 тыс. Вся эта спекуляция основана на жадности агентов. Уже не первый год вам арендаторам ссут в уши-смотрите то,смотрите се.может в Москве нечего делать? Или покупайте жилье,раз все крутые и западло жить в пятиэтажках.

  5. А если ваши комментарии должны только масло лить на ваши статьи,то таких умников -полон интернет,переписывайте друг у друга как еще унижать тех кто предоставляет свой дом для чужих людей чтобы они когда съезжают вывозили те же вами не любимые телевизоры и стиральные машины,заливали конфорки в газовых плитах и орали и писали везде что москвичи дармоеды жадные работать не хотят,а бедных приезжих поборами за квартиру утомили и ввели в нищету.и это с договором аренды,а не под честное слово- очевидно те,кто едут в Москву теперь могут только гадить .

  6. Удивило предложение купить белье. По-моему это уместно если вы сдаете квартиру посуточно либо сдаете комнату. Ни один арендатор, вселяющийся на год, или больше, не будет требовать себе белье. Люди со своей мебелью въезжают, а уж постельное и подавно у каждого есть.

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *