Как за минимальную цену отремонтировать квартиру в новостройке под сдачу в аренду

По статистике Яндекса, количество запросов на тему экономии в 2015 году выросло вдвое по сравнению с 2014 годом. Одна из серьезных статей расходов любой семьи — ремонт квартиры. Как гласит народная мудрость, ремонт можно начать, но невозможно закончить. Сегодняшний материал – про ремонт и отделку в новых домах. Как же сделать ремонт в новостройке с нуля быстро и недорого?

Недавно IQR рассказывал, как дешево отремонтировать бабушкину квартиру и выгодно сдать в ее аренду. В той статье мы брали только вторичное жилье. По просьбам наших читателей, сегодня разбираем, сколько стоит отделка квартиры в новостройке на 2015 год, и как подготовить к сдаче в аренду свою новую квартиру за минимальную цену.

Не забудьте, что очень важно озаботиться вопросом безопасности жилища. После ремонта обязательно поставьте вашу квартиру под охрану. Установку охранной системы для квартиры лучше доверить специалистам. Например, можно обратиться в компанию МК “КРона”. Охранные системы для квартир – их основной профиль. Всю информацию вы можете узнать на их сайте.

Основные моменты и термины по отделке квартир

Покупая квартиру на стадии строительства, вы уже знаете при заключении договора, предусмотрена ли там какая-то отделка. Если да — она называется муниципальная.

Муниципальная отделка — совокупность отделочных работ, выполняемых застройщиком в рамках ДДУ для отдельно взятых проектов, как правило, по единому плану для всех квартир (если у вас нет дополнений к договору долевого участия — в некоторых компаниях можно договориться об индивидуальном варианте за дополнительную плату). Выполняется из самых дешевых и некачественных материалов — самая дешевая однотонная плитка, обои, ламинат. Помимо этого ставится сантехника, не отвечающая современным требованиям комфорта — маленькие раковины и унитазы, короткие шланги душа и т. д.

Муниципальная отделка влияет на удорожание стоимости работ и конечную цену в ДДУ, но в целом (по разнице в ценах с новостройками без отделки), она дешевле, чем любой ремонт, который вы будете делать своими силами за счет возможностей застройщика. На выходе вы получите аналог “бабушкиного варианта” в новой квартире, для проживания нужно будет только купить мебель и бытовую технику. Обычно после покупки в такие квартиры более не вкладывают деньги, завозится б/у мебель, и квартира сдается по цене чуть ниже рыночной.

Как правило, сегодня большинство новостроек сдается без отделки. Когда вы получаете ключи от новой квартиры у застройщика, и идете ее смотреть, перед вами предстает голый бетонный кубик. Вам нужно из него сделать жилое помещение. Термин “ремонт квартиры” не совсем корректен, поскольку ремонтировать нечего, у вас пока есть только голые стены. Работы делятся на 2 этапа: черновую и чистовую отделку.

Черновая отделка — совокупность всех “грубых” отделочных работ. Сюда входят первичная закладка труб и проводов, устранение мелких “косяков” застройщика, выравнивание стен и заливка пола, подготовка откосов входной двери и окон. Все мелкие перепланировки, снос и установка внутренних ненесущих стен происходят на этом этапе. На входе вы имеете уродливый бетонный кубик с кривыми стенами и выбоинами, на выходе — красивый ровный бетонный кубик, для жизни все равно непригодный.

На этом этапе – очень большие затраты на материалы. Интересно, что когда все новые жильцы начинают черновую отделку, лифты еще толком не запущены. Может работать один и постоянно ломаться из-за перегрузки. Поэтому трудозатраты здесь тоже самые высокие, особенно для обладателей квартир на верхних этажах. Нужно поднять несколько тонн материала в квартиру.

Чистовая отделка — отделочные работы по превращению стандартного бетонного кубика в индивидуальное жилье. На этом этапе вы подбираете цвета облицовочных материалов, сантехнику, кухню, бытовую технику, внешний вид декоративных элементов и электрики (розетки, выключатели, люстры), выбираете тип полового покрытия и обои. Подбор, завоз и сборка мебели, по мнению хозяев квартир, относятся сюда же, но многие отделочные бригады не согласятся с таким походом. Они себя грузчиками и сборщиками не считают, поэтому обычно сборка мебели и кухни (если у вас не включена в стоимость бесплатная сборка от мебельной компании) будет вам стоить дополнительных денег, как и установка бытовой техники.

Можно сказать, что черновая отделка — чисто мужская работа, жены же обожают организовывать ход чистовой отделки. Это фактически редкая возможность “построить семейное гнездышко” по своему вкусу. Девушки очень внимательно и капризно относятся к каждой мелочи на этом этапе. Если вы готовите квартиру под аренду, задача главы семьи — умерить женский энтузиазм по подбору красивых и дорогих декоративных элементов. Их покупка абсолютно нерентабельна с Инвестиции в кризис: куда советует вкладываться Sberbank CIBинвестиционной точки зрения.

Структура расходов на отделку квартиры в новостройке

Сколько стоит черновая отделка, а сколько – чистовая? Можно примерно сказать, что в бюджетном варианте соотношение выглядит как 65% – на черновые работы, 35% — на чистовые и меблировку. По времени это – 2-2,5 месяца и 1-1,5, соответственно.

На основе реальных цифр расходов на подготовку квартиры от бетонного кубика до жилого состояния мы подготовили примерную диаграмму распределения трат.

На диаграмме вы можете видеть только доли отдельных статей расходов на ремонт в общей смете. Как видно, самое дорогое — это работа и материалы для черновой отделки, а потом уже – для чистовой.  Сантехника при этом выделена в отдельную графу, а расходы на электрику учтены в этапах отделки. К прочим расходам будут относиться “сгоревшая” за время ремонта квартплата, ущерб третьим лицам и непредвиденные траты. Это более подробное разбиение, чем просто на чистовой и черновой этапы.

Структура расходов на ремонт будет выглядеть так при следующих условиях:

• вы делаете бюджетный ремонт;
• нашли дешевую бригаду и гастарбайтера “на все руки от скуки”;
• вы стремитесь сэкономить на всех необязательных расходах.

Перейдем к практическому руководству по подготовке новостройки к сдаче в аренду.

Бюджетная отделка однокомнатной квартиры в новостройке

Очевидно, что для сдачи в аренду чаще всего покупают однокомнатные квартиры и небольшие студии. Их выгоднее всего сдавать. Исключение — если вы делаете бизнес на посуточной аренде. В этом случае спросом пользуются и большие квартиры — двушки и трешки, но на них мы сегодня заострять внимание не будем. В принципе, базовый подход одинаковый, вы лишь потратите больше денег из-за большей площади.

Разработка планировки квартиры

Итак, вы вошли и увидели свой бетонный кубик, то бишь квартиру без отделки. Первое, что вы должны сделать — взять рулетку, замерить все расстояния и записать в блокнот. Сделайте фотографии, они вам помогут лучше визуализировать будущую квартиру при выборе материалов и планировании работ.

В блокноте нарисуйте будущую планировку с учетом расстояний и размеров предметов мебели. Мы рекомендуем покупать в квартиру для сдачи в аренду только минимальный набор мебели:

• двуспальную кровать;
• прикроватную тумбу;
• гардероб;
• стол;
• стул.

Не все, что вы хотите купить, поместится в вашу однокомнатную квартиру, особенно, если это малогабаритная студия. Например, современные планировки санузлов не позволяют покупать ванну более 180 см в длину. Зачастую в них не помещается и стиральная машина, приходится ее выносить на кухню.

Учтите в планировке смещение стен на 3-5 сантиметров из-за слоя штукатурки. Расстояния часто так критичны, что вам не хватит 1-2 см на хорошую ванну, удобный унитаз или большую раковину.

Интересный момент — внутренние ненесущие стены. Одни собственники их сносят, другие воздвигают. Меньше стен — больше пространства и света. Это важно при оценке вашей квартиры арендатором (оценка при осмотре происходит мгновенно на подсознательном уровне, на нее влияют сочетание цветов, запахов и уровня освещенности). В любом случае, решение за вами. Может быть, сегодня вы квартиру хотите сдавать, а через год решите там жить. Учитывайте этот фактор при проектировании планировки.

Отделка новостройки — стоимость и ключевые моменты

Алиса, рантье:

“Я закончила отделку своей квартиры в новостройке осенью прошлого года. Объект — студия 30 квадратных метров. Общая стоимость с нуля до заезда арендатора составила 343 тысячи рублей. Цены московские. Я могу сказать, что у меня были лишние траты по неопытности (слишком дорогие материалы, переплата за работу). Сейчас могла бы процентов на 20 дешевле уложиться. Стоимость материалов за полгода поднялась из-за кризиса процентов на 15. Таким образом, минимальная стоимость отделки однокомнатной квартиры в Москве на сегодня составляет 300-450 тысяч рублей, в зависимости от площади”.

Чтобы сделать “дешево и сердито”, надо найти дешевую ремонтную бригаду. Обычно для экономии берут гастарбайтеров. Поскольку сейчас гастарбайтеры из Средней Азии уехали или хотят слишком много денег, имеет смысл брать украинцев или русских из глубинки. Вся работа “под ключ” должна стоить не больше 3000 рублей за квадратный метр. Интересно, что в Москве по объявлениям вы вряд ли найдете что-то дешевле 6 тысяч рублей за квадрат, это стандартная ставка в эконом-сегменте рынка. Если соглашаться на такие расценки для обычной однокомнатной квартиры площадью 40 метров, вы сразу теряете 120 тысяч рублей. Поэтому или выкручивайтесь и находите дешевую рабочую силу (студентов, приезжих), или забудьте о том, чтобы уложиться в указанные выше 350 тысяч рублей.

Несколько полезных советов собственникам по взаимодействию с бригадой:

• договор должен быть только в письменном виде, со знакомыми мастерами в том числе;
• в договоре прописывайте ВСЕ обязанности бригады и полный список оговоренных работ (например, подъем и сборку мебели, установку бытовой техники, кондиционера и т. д.);
• прописывайте неустойку за срыв сроков и порчу материала;
• никаких авансов – только оплата по факту проведенных работ, можно частями;
• никакой помесячной оплаты — это стимул для работников любой ценой затянуть сроки ремонта;
• пользуйтесь онлайн-калькуляторами материалов при закупке, чтобы бригадир их не продавал “налево”;
• планируйте сроки этапов отделки заранее и покупайте материалы вовремя, чтобы работа никогда не стояла;
• избегайте другой крайности — покупок всего и вся заранее, захламленная квартира мешает людям работать.

Другой вариант — делать ремонт своими руками. Это не так страшно как кажется. Инструменты дорогие, но их можно арендовать. На любое действие есть обзорные ролики на Youtube — будь то установка маячков, монтаж унитаза или закладка ламината. В помощь начинающим мастерам крупнейший русскоязычный форум по строительству и ремонту — forumhouse.ru.  Там разобраны все вопросы.

Делая ремонт самостоятельно, вы рискуете сделать криво или заложить грубую ошибку, которая вскроется слишком поздно (неприятно узнать, что люстра не включается, когда провода уже зацементированы, а потолок покрашен). Поэтому внимательно проверяйте все что делаете и постоянно консультируйтесь со специалистами. Стоит ли экономия ваших усилий — решайте сами. Если вы — специалист по международному корпоративному праву со ставкой 100 долларов в час — то вряд ли. А если временно безработный — то это отличный опыт и способ сэкономить деньги на ремонте.

Стоит ли экономить на материалах? Отзывы собственников

Алиса, рантье:

“Принципиальная позиция моего прораба была в том, чтобы не покупать дешевые материалы, иначе, как он сказал: “За качество я не отвечаю – ко мне потом никаких претензий”. Первое время я покупала дорогие материалы, а потом деньги закончились, и уже на чистовой отделке пришлось экономить. Анализируя, что закупала я, и что закупали соседи, могу сказать, что никакой разницы для собственника на самом деле нет, ни у кого стена спустя полгода не отвалилась. Может, она проявится лет через 10, когда потрескаются стены, но у ремонта в любом случае есть свой срок годности, по-моему, потом – дешевле подлатать.

Разница есть для рабочих — дешевый пескобетон, например, имеет в структуре очень мелкую пыль, от которой можно заболеть, заливая стяжку. Но я обеспечила людей респираторами, разве это мои проблемы, что им не нравится работать с дешевым материалом, а хочется с дорогим и экологически чистым?

После покупки квартиры мало у кого остается куча денег на ремонт. Если надо экономить по максимуму — берите дешевые материалы для черновой отделки, даже не сомневайтесь”.

Георгий, инвестор в недвижимость:

“Не стоит верить каждому слову прораба. Мне прораб советовал сделать полы из ГВЛ, якобы они бесшумные и долговечные. Сделал. Я заплатил 18 тысяч за материалы вместо 11 за стяжку. Полы вышли кривые на сантиметр, у меня потом вся мебель бы развалилась с такими полами. Прораба выгнал, полы снял, потратил еще 11 тысяч на стяжку. Он потом признался, что делал первый раз. Один раз только видел, как ему делали в доме специалисты, и смотрел на Ютубе как делать. Не позволяйте проводить на себе эксперименты. Лучше классики ничего не придумали”.

Александр, собственник студии:

“Прорабы часто предпочитают определенные марки материала по каким-то своим соображениям. Меня убедили, что надо делать штукатурку только “Ротбанд”, а гидроизоляцию — только финскую, элитную какую-то. Потом я много смотрел, где как делают отделку, нигде такие дорогие материалы массово не применяют, везде используется дешевая штукатурка “Старатели”, и гидроизоляцию обычную покупают в 5 раз дешевле. Ничего не протекает и не отваливается. Для себя сделал вывод, что тратить деньги на черновую отделку — все равно, что замуровывать их в стену в буквальном смысле. Деньги уходят, а внешний вид квартиры не меняется.

Мой сосед купил краску для стен за 10 тысяч, а я — за полторы.  Да, она не ложится так ровно, видно слои, но это же квартира, а не музей. Дорогие материалы хороши для дорогих домов. В квартире под аренду они неуместны”.

Смета расходов на отделку квартиры-студии

Поговорив о теории, перейдем к практике и цифрам. Цифры взяты из фактического списка расходов на квартиру-студию площадью 30 метров на конец 2014 года. На самом деле, список даже в сокращенном виде был за сотню позиций, что-то в нем в процессе ведения путалось, что-то терялось, но он достаточно достоверен. Мы постарались его сгруппировать и убрать какие-то частные расходы. Вот, что получилось.

ОТДЕЛОЧНЫЕ МАТЕРИАЛЫ

ОБСТАНОВКА

При этом работа стоила примерно 110000 рублей, из которых 30 тысяч ушло на сантехнику, электрику и сборку мебели.

Где найти стройматериалы подешевле

В Москве самый большой выбор недорогих строительных материалов, пожалуй, в “Леруа Мерлен”. Цены в “ОБИ” несколько выше, однако там есть бесплатная доставка от 15000 рублей, что позволяет неплохо экономить. Если вам не хватает объема заказа для получения бесплатной доставки, поговорите с соседями и закажите машину на несколько человек.

Во многих случаях ноунейм интернет-магазины дают лучшие цены, чем строительные гипермаркеты. Многие беспокоятся, что им привезут пескобетон, состоящий только из песка без бетона, а потом все рассыпется. Но вряд ли кто-то будет заниматься такой ерундой, можно заказывать смело.

Строительные рынки, как правило, не дают цен ниже гипермаркетов. Но иногда цена отличается незначительно, а расстояние намного меньше. В этом случае там удобно добирать мелочевку и исходники.

Кухню можно выбирать в “Кастораме”, “ИКЕЕ” или “Столплите” — это самые дешевые магазины. Вообще про классические мебельные магазины забудьте, там сумасшедшие накрутки.

Напоследок еще несколько советов

Александр, собственник студии:

“Не берите самые дешевые двери и другие подвижные элементы. Я нашел входную дверь за 1800 рублей и купил от жадности. В первый же день арендатор обнаружил, что дверь тоньше фанеры и попросил заменить ее в счет оплаты аренды. Мне деньги терять не хотелось, но через неделю ее все равно заклинило и пришлось менять, лучше бы сразу поставил нормальную. Минимальная цена за нормальную железную дверь — 10 тысяч рублей с установкой”.

Алиса, рантье:

“Если вы пытаетесь сделать квартиру под сдачу, ваш стиль — строгий минимализм. Забудьте про обои, только краска. Разноцветная дорогая плитка не нужна, берите самую дешевую. Никто и никогда не скажет, сколько стоит ваша плитка, если она не советской расцветки.  Не стоит делать стены идеально, вбухивая деньги в множество слоев шпатлевки и штукатурки, всем наплевать, какие у вас стены, лишь бы не пачкались. Ламинат самый дешевый, всем наплевать на ваши швы. В целом, важно лишь чтобы цвета сочетались. Арендатору вообще наплевать на многие недочеты, которые хозяин воспринимает как трагедию, он даже их не заметит.

Небольшое видео о ремонте с минимальными вложениями

По обстановке расклад следующий. Посудомойка – на ваше усмотрение. Если нет денег — арендаторы обойдутся. Стиралка и холодильник — обязательно. Кровать – только двуспальную. Мебель только из ИКЕИ, дешево и приятно смотрится. Если помещается только диван или кровать — ставьте кровать, живущие в однушках гостей не водят, а спать хотят нормально.

Перед сдачей не забудьте все отмыть, а то после ремонта квартира – вся в пыли всегда. Купите посуду, постельное белье и полотенце. Ну и все. Удачи в сдаче, как говорится!”.