Экономический журнал IQR подготовил очередной материал по просьбам читателей. Сегодня мы поговорим о таком популярном в России вложении средств как жилая недвижимость. Вы узнаете из первых уст, как сдавать квартиру, живя в другом городе, и стоит ли покупать недвижимость за границей для сдачи в аренду.
Содержание статьи
Сдача квартиры после переезда в другой город
Довольно типичная ситуация: человек уезжает из родного города в поисках работы в мегаполис или из мегаполиса переезжает жить на море. При этом за съем квартиры на месте пребывания надо платить, соответственно, надо сдать квартиру в своем городе, чтобы компенсировать себе аренду и не платить за жилищно-коммунальные услуги из своего кармана.
Вопрос решается довольно просто. Обычно квартира сдается ДО переезда на длительный срок. Деньги при этом по договоренности просто поступают ежемесячно на банковскую карту. Обязательно нужно иметь человека «на местности», который будет иметь ключ и решать спорные ситуации.
В противном же случае, если переезд уже состоялся, а квартиру надо сдать после этого, вам понадобится сделать и переслать нотариальную доверенность (за 1000-1500 рублей сроком на 3 года) на сдачу квартиры на имя человека, который ее будет сдавать. Обычно – это близкий родственник, сосед или риелторНа что живут риелторы?. Практика показывает, что к людям, у которых нет хотя бы нотариальной доверенности на сдачу квартиры, арендаторы относятся крайне подозрительно – на рынке много мошенников.
Дмитрий, Московская область, квартиросъемщик:
«Мы с женой искали хороший и недорогой вариант в Москве. Мы сами из дальней области, нужно было устроить жену на работу, чтобы она смогла уйти через год в отпуск по рождению ребенка и получать отпускные от нормального оклада, а не от наших копеек деревенских. Нашли квартиру в Люберцах рядом с метро, все новое, дешево.
Подвох был в том, что квартиру сдавала мать за сына, который живет за границей. Всегда смотрите документы! Я проверил – действительно мать, попросил паспорт, свидетельство о рождении сына, свидетельство о праве собственности, спросил, кто прописан – никто. Доверенность от нотариуса у нее на руках была. Живем уже почти год, все в порядке, хозяйка не заходит, деньги по карте перечисляем, сын так и не объявился».
Купить квартиру в Москве, чтобы сдавать ее и жить на море — реально ли?
Хитрый план, о котором стоит сказать пару слов – это покупка квартиры в Москве для того чтобы ее потом сдать и жить на эти деньги в более дешевом городе, желательно за границей и желательно с видом на море. Обычно для этих целей рассматривают Болгарию, Крым, Таиланд, Вьетнам. Как показывает практика, этот план содержит серьезные риски и подводные камни, о которых многие забывают.
Алиса, Москва, рантье:
«Я сдавала одну квартиру в Москве, и доход с нее меня, в принципе, устраивал, поэтому я вложила деньги в покупку второй – на стадии строительства – с целью сдать ее и переехать за границу. Через пару месяцев, как дом был сдан в эксплуатацию, рубль «рухнул». В итоге, я сейчас со сдачи двух квартир получаю меньше, чем было с одной в валюте. Соответственно, планы на переезд провалились, а потраченные 100 тысяч долларов уже не вернешь в ближайшие лет 10, наверное, пока рубль не вырастет вместе с ценой на нефть. Сама виновата, не учитывала валютные риски.
Помимо валютных рисков, здесь присутствует факт постоянно растущих тарифов ЖКХ и риск оттока жителей. Так, массовый отток мигрантов в этом году вызвал обвал на рынке аренды жилья в Москве и области. С учетом всех факторов доходы рантье упали в реальном измерении даже не в 2, а в 2,5-3 раза.
Если же брать одну условную квартиру, которую в Москве, например, простому человеку реально купить только на стадии строительства за МКАДом в 20-30 минутах от метро, то она будет стоить порядка 3 миллионов рублей, плюс стоимость отделки – 400 тысяч. Сдать сегодня такой готовый вариант можно за 20-24 тысячи рублей, коммуналка будет 3-4 тысячи».
Таким образом, 20 тысяч вы получите в лучшем случае. Это менее 7% годовых доходности. С этих 20 тысяч рублей вам нужно будет платить за аренду тысяч 10-12 в небольшом российском городе. А за границей вы на них ничего приличного по нынешнему курсу уже в принципе не снимете, прошли те времена. Гораздо умнее было бы купить на эти деньги две квартиры в том городе, где вы будете жить, и избежать всех сложностей с удаленной сдачей квартиры. Сдавать квартиру в Москве и не работать – это давно забытая утопия, актуальная для конца 2000-х.
Также читайте: Как подготовить квартиру к сдаче в аренду.
Стоит ли сдавать квартиру через риелторов, если вы переезжаете в другой город
В принципе, можно договориться о такой форме сотрудничества с любым местным риелтором. Но есть более профессиональная услуга – доверительное управление недвижимостью. В этом случае подписывается серьезный договор и прописывается ответственность риелтора. Однако и деньги взимаются не только с арендаторов, но и с собственника (порядка 5-10% от стоимости аренды в месяц), что россиян, в силу менталитета, шокирует, поэтому данная услуга в России распространения не получила. Если вы не имеете возможности смотреть за своей квартирой через доверенного человека и посещать ее самостоятельно хотя бы раз в полгода, будьте уверены, недобросовестный риелтор обязательно воспользуется ситуацией и будет сдавать вашу квартиру посуточно, а вам отдавать копейки или вообще ничего не отдавать, рассказывая сказки, что нет клиентов по вышей высокой цене. А недобросовестным по умолчанию лучше считать любого, кто вам не брат и не сват, доверие незнакомым людям обходится дорого.
Александр, путешественник:
«Я часто приезжаю в Таиланд и обычно останавливаюсь в одном месте. Сдаются там квартиры от управляющей компании, всегда все чистое и новое. Когда курс рубля стал падать, я решил сэкономить и переехал в местечко попроще. Там квартиры сдают местные мелкие предприниматели и агентства. Я, например, подошел к прачечной, на которой была надпись «RENT A ROOM», и стал смотреть предлагаемые варианты.
Женщина вытащила из корзинки большую связку ключей (штук 30) и стала показывать свободные квартиры, которых оказалось всего 3. Везде мебель была в ужасном состоянии, она не менялась никогда, а квартиры постоянно сдавались отдыхающим на короткий срок. В итоге там я снял и заплатил столько же, сколько в нормальном месте – там был старый кондиционер, который потреблял электроэнергию на 100 долларов в месяц, и протекала вода в унитазе. Скупой платит дважды.
Соль в том, что это все квартиры иностранцев, которые долгое время не живут в стране и заключили договор на сдачу с этой женщиной. Чинить там что-то не в ее интересах. В ее интересах держать заполняемость на максимальном уровне, сдавая квартиры на короткий срок и выжимая из них все. Собственник же получает жалкие гроши и никак не может проверить, что делают с его недвижимостью».
Неутешительный вывод, который можно сделать из всего вышесказанного: если у вас нет близкого человека – друга или родственника — в городе, где вы собираетесь сдавать квартиру, лучше ее не покупать как средство для инвестиций, или продать, если вы в родной город возвращаться не собираетесь.
Покупка инвестиционной недвижимости за границей
Совсем другое дело, если вы продали свою недвижимость в мегаполисе и переехали жить на курорт, где купили несколько квартир для сдачи в аренду. Особенность Как появился и развивался рынок недвижимости в РФ, и каково его состояние сейчас?рынка недвижимости курортных городов – относительно низкая по отношению к стоимости месячной аренды цена апартаментов.
Никита, Италия, рантье:
«Я купил две квартиры для сдачи в Южной Италии на побережье Средиземного моря. Ну три, на самом деле, в третьей я живу. Так вот эти две мне обошлись по 20 тысяч евро, а сдаю я их в среднем по 600 евро в месяц. Рынок ориентирован под отдыхающих, им такие цены выгодны. Если вас интересует, почему все не скупают квартиры, раз это так выгодно и ипотека в Европе дешевая, надо иметь в виду, что для того чтобы взять ипотеку, нужен вид на жительство. Я его давно получил, а здесь в основном «понаехали» снимают – кто ж им даст ВНЖ. Окупились инвестиции очень быстро».
Алиса, Москва, рантье:
«У меня была квартира в Таиланде, ее пришлось продать в связи с тяжелым материальным положением. Брала я ее за 30 тысяч долларов с налогами. Это было при курсе примерно 30 рублей за доллар, и бат к рублю был один к одному. Месяц аренды стоит 300 долларов в такой студии – это обычная цена. Можно было, конечно, туристам сдавать по 200 в неделю, но этим заниматься надо. В общем, в ленивом режиме у инвестиций в недвижимость за рубежом срок окупаемости 7-8 лет. Но это надо, конечно, несколько квартир брать и жить там рядом, чтобы не внапряг было».
https://youtu.be/ctx-NSGrIKY
Загрузка...